アパート経営のポイントは入居者の確保

アパート経営で最も優先すべきポイントのひとつが、入居者の確保です。もちろんその前に、好立地の場所を選ぶなどの優先事項はありますが、建てた後は入居者の確保が最優先となります。以前はずっと住宅難が続いていましたから、入居者は自然に現れ、空室の状態が続くというのはあまりなかったのですが、状況は一変しました。戦後初めて人口が減少に転じ、それでも賃貸物件の供給数が増え続けていることから、部屋余りが指摘されるようになっています。

賃貸物件の不足が続いていた頃に確立した慣習も、変わりつつあります。長年変わらず続いてきた慣習を止めるというのはなかなかできないことですが、入居者の確保という至上命題のために、やむを得ず現状に合わせていく家主も増えています。
具体的には、礼金、契約更新料の廃止、敷金額の減少、連帯保証人を求めないこと、などが挙げられます。賃貸市場で需要が供給数を上回っていた頃は、考えられなかったことです。礼金や契約更新料については、借り手側から疑問が呈され、時に裁判になることもありましたが、空室を埋めるために、現在では家主側から廃止する例が増えています。

今後のアパート経営においては、よほどの好立地でない限り、空室リスクはついて回るものとなります。それほど好立地でなくても、人気のあるアパートというのはあります。それは周辺の家賃相場よりも安かったり、設備が良かったりするためであることが多いです。設備を良くするには設備投資が必要ですし、いったん決めた家賃を上げるというのは、住宅難の時代でさえ難しかったことですから、両方ともなかなか踏み切れないことです。

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家賃を低く設定すると、現在の入居者の家賃も下げることになる場合が多いです。そのため、入居後短期間に限って家賃を無料にしたり、割引いたりするという方法をとる家主もいます。家賃を下げなくても住み続けている借り手がいる以上、家賃の値下げに踏み切るというのはしづらいものです。それでも空室を埋めるために、なんらかの工夫は必要です。

ただ、新しい借り手だけを優遇すると、今までの居住者が引っ越して行く可能性もあります。そうしたさまざまなことを総合的に勘案しながら、アパート経営者側は現在の状況の変化に対応して行っています。賃貸住宅不足から賃貸住宅余りの時代への転換期ですので、試行錯誤が続いていますが、すべての物件が同じ状況ではなく、人気物件と空室が多い物件の差が開いている状況とも言えます。人気物件にするために、経営側の工夫が求められています。

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