アパート経営での収支と利回りの関係

アパート経営の基本は収支を計算し、事業性を確かめることです。事業性の有無は利回りにより知ることができます。事業性を判断する利回りは都市部と地方で異なります。都市部では15%を超える利回りが必要とされています。大家は経営の基本である収支の計算を行い、事業性を確かめる必要があります。

アパート経営では物件の価値を高めることが大切です。都市部では最寄り駅やバス停からの距離が必要な条件となります。郊外よりも都市の中心部の方が経営上は有利です。郊外の物件は駐車場の設置が必要です。物件の価値を高めるには、入居のための費用を安く抑えることも必要です。賃借人は入居時の初期費用が安い物件を志向するので、敷金や礼金は極力安くすることが必要となります。物件の魅力は建物の性能や防犯設備の設置の有無でも差が付きます。耐震性を高め、火災時の避難を容易にすることは、建物の基本的性能として重要です。アパートにおいても、オートドアや防犯カメラの設置が進んでします。最低でも、TVモニター付インターホンは設置する必要があります。各住戸では、トイレと浴室を別にし、ガスコンロを設け、インターネット接続用の回線を設置するなど、競争力を高めることが競争力を高めます。

アパート経営では、事前に収支計算により事業性を確かめることが大切です。アパートの収入は毎月の家賃収入と駐車場収入が全てを占めます。それに対して支出の部は、初期費用と経常費用に分かれます。初期費用は建築費が8割ほどを占めます。アパート経営では建築費を安く抑えることが事業成功のポイントとなります。さらに初期費用では、設計料・登記費用・近隣対策費などが発生します。経常費用は不動産費用の他、保険料や毎月の借り入れ金返済が大きな割合を占めます。アパートの収支は、借入金の金額と金利、借り入れ期間が大きく影響します。十年単位で発生する費用には大規模改修費があります。入居率を維持し、競争力を強化するためにも、一定期間ごとの改修は必要です。

アパートの事業性を判断する利回りは、表面利回りと実質利回りに分かれます。表面は年間収入を購入費で除したものです。実質は、収支計算に近いものとなります。いずれもその数値だけで事業性が保証されるわけではありませんが、事業を始める場合の一つの指標となります。事業では一定の入居率を確保することが大切となります。入居率は建物が新しいほど高く、経年により下がる傾向にあります。事業の維持には入居率を下げないための対策が必要となります。

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