アパート経営の高いリスクに注意

公的年金が不安定な現状では老後に備えアパートなどを建てて賃貸収入を得ようと考える方も多いと思います。
近頃では888万円で建てられる等の一見、魅力のある広告も目立つようになってきました。
「アパート業者」とでも呼ぶべき業者さんも多く、優良な場所にある家に「建て替えをしませんか?」と勧誘して来る事も多いです。こういった業者さんは「家賃保証制度ですので空室が出ても心配ありません」とか「管理業務は全て管理会社がやりますのでオーナー様は何もしなくて結構です」等、いい事ずくめの言葉を並べてきます。
しかしアパート経営のリスクは高い物で例え「駅から近い優良地」でも簡単にはいかないのが現状です。
アパート経営のリスクについて述べてみましょう。

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現在の日本は少子高齢化が進んでおり借り手の中心である若い世代は減少傾向が続いています。
ある調査では「貸し家の空き家率」は2013年度の全国平均で18.9%となっています。
比較的低い「関東大都市圏」でも17.7%です。つまり貸家の約2割近くが借り手がいない状態なのです。
この傾向は、ここ十数年、右肩上がりに上がっており今後も高くなる物と思われます。
それでも新築物件は魅力的なので大抵は満室になります。そして2,3年経つと空き室が出始めます。
新築時には満室になるのでオーナーさんは満足しますが時間が経てば経つほど状況は悪化していきます。
賃貸住宅の家賃相場は「築年数」に比例して下がります。
ですので空き室が出始めると管理業者は「家賃を下げましょう」と言ってきます。
それでも空室が埋まらない場合、業者は「リフォームをして物件価値を上げましょう」と言ってきます。
アパートは普通の家より建築費用が安い事が多く、その分、品質や設備が劣るのでリフォームは普通の家よりも早めに行う必要が有るのです。最初の契約書に「一定年数毎に指定業者によるリフォームを行う」事と盛り込んでいる事も多いです。そしてリフォームは百万単位の出費となり、それまでの家賃収入が飛んで行きます。業者は「建築」と「リフォーム」で利益を得ているのです。アパート経営で10年で投資金額が回収できるケースは少ないのです。入居者が事件や自殺等を起こすと事故物件となり、更に状況は悪化します。またトラブルメーカーの住人がいて敬遠されてしまう事もあります。

アパート経営も「経営」という以上、れっきとした事業なのです。
事業は自分の手で利益を追及する物で全てを人任せにしてうまく行くような甘い物ではありません。
トラブルメーカーの住人が居たら出て行ってもらう交渉を自分で行うくらいの覚悟は必要です。
それは難しいと思われる方はアパート経営には手をお出しにならない方が賢明です。

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